¿De cuánto tiempo dispone el banco para perseguirle tras una ejecución hipotecaria?
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Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
Se registrará un Aviso de Incumplimiento contra su propiedad y se enviará por correo certificado con acuse de recibo al propietario y a cada avalista o garante de la hipoteca. El Aviso de Incumplimiento debe describir la deficiencia e incluir (1) la información de contacto de una persona con autoridad para negociar una modificación del préstamo, (2) la información de contacto de al menos una agencia de asesoramiento sobre vivienda aprobada por el HUD con la que el propietario pueda ponerse en contacto para obtener ayuda, y (3) la información de contacto del Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias. El aviso de impago también debe ser publicado en la propiedad dentro de los 3 días siguientes al registro. Esta norma se aplica a todas las viviendas unifamiliares o pequeños complejos que tengan 4 o menos unidades (en una de las cuales debe vivir el propietario).
El prestamista debe esperar al menos 30 días tras el impago de la primera cuota de la hipoteca para enviarle una carta en la que informe al propietario del derecho del prestamista a ejecutar la hipoteca y le ofrezca una lista de alternativas de ejecución. Si el propietario no resuelve el impago en los 90 días siguientes, el banco puede registrar una notificación de impago. Además, según las nuevas directrices de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, la notificación de impago puede registrarse no antes de 120 días después del impago del propietario.
¿Cuánto tiempo después de la ejecución hipotecaria puede el banco demandar por deficiencia
En un estado que utiliza un proceso judicial, la ejecución hipotecaria comienza con la presentación de una demanda por parte del prestamista para cobrar la deuda pendiente del prestatario. Sin embargo, veintidós estados permiten al prestamista o al banco iniciar una ejecución hipotecaria sin pasar por un proceso judicial. En algunos estados existen ambos procesos.
Después de que el prestamista haya tomado posesión de la vivienda y el prestatario haya abandonado la propiedad, el prestamista vende la propiedad, a veces en una subasta o a veces a través del mercado inmobiliario convencional. El producto de la venta se destina a pagar el principal del préstamo hipotecario y los intereses devengados.
En treinta y ocho estados de EE.UU., el propietario sigue siendo responsable de cualquier deficiencia, es decir, cualquier cantidad del préstamo que no se pague con el producto de la venta de la propiedad. En estos estados, el prestamista puede interponer una demanda contra el prestatario para recuperar el importe del préstamo que quede impagado por la venta de la propiedad. El prestamista puede obtener una sentencia por deficiencia, con la que el prestamista puede perseguir los activos del prestatario distintos de la propiedad que era la garantía del préstamo para satisfacer la deficiencia del préstamo.
Condonación de deudas por ejecución hipotecaria
Una pregunta común hecha por los propietarios de viviendas cuya casa ha sido ejecutada es, “¿Puede mi prestamista me demande después de la ejecución hipotecaria en San Diego?” Si su prestamista puede o no demandar a usted después de una ejecución hipotecaria de su casa en San Diego, depende de la naturaleza y circunstancias de su préstamo.
Si sólo tenía un préstamo contra su casa y el préstamo se utilizó para una vivienda ocupada por el propietario (que vivía allí), su prestamista no puede demandar a usted, y punto. California tiene leyes que le protegen de ser responsable de un saldo “deficiente” después de una ejecución hipotecaria. Un saldo deficiente se refiere a la cantidad del saldo de su préstamo que aún se debe después de que su prestamista ejecuta la hipoteca, vende su casa, y luego aplica el producto de la venta al saldo pendiente de su préstamo.
Si su préstamo no fue utilizado para una vivienda ocupada por el propietario (usted compró una propiedad de alquiler o de inversión), entonces su prestamista puede presentar una demanda solicitando una sentencia de ejecución judicial y una sentencia de saldo de deficiencia en su contra. Esto es en teoría. En la práctica, los prestamistas rara vez presentan demandas de ejecución judicial. En su lugar, los prestamistas simplemente llevan a cabo una venta privada de ejecución hipotecaria mediante la presentación de un Aviso de Incumplimiento y, a continuación, un Aviso de Venta Fiduciaria. Los prestamistas consideran que el recurso de la venta privada es mucho más rápido y eficiente y cancelan cualquier saldo deficiente como una pérdida en sus impuestos.
