Responsabilidad del propietario tras la ejecución hipotecaria
Cuando se trata de hipotecas, un propietario puede solicitar varios préstamos garantizados con su propiedad. Para organizar y priorizar las hipotecas múltiples, la ley ha creado un sistema para determinar qué deudas de los prestamistas tienen prioridad sobre las demás. Por ejemplo, si el Banco A autoriza un préstamo hipotecario sobre una propiedad el 1 de enero, y el Banco B autoriza un préstamo sobre la misma propiedad el 1 de junio, el Banco A tiene prioridad sobre el Banco B. En este ejemplo, el préstamo del Banco B es la hipoteca secundaria sobre la propiedad. En caso de que el propietario de la vivienda incumpla el préstamo del Banco A, y la propiedad se venda en ejecución hipotecaria, el Banco A tendría derecho a recuperar sus deudas pendientes antes que el Banco B. Si quedan fondos tras la satisfacción del préstamo del Banco A, el Banco B tiene derecho a esos fondos.
En algunas regiones, una obligación hipotecaria garantizada contra una propiedad se denomina derecho de retención. Utilizando el mismo ejemplo, el préstamo hipotecario del Banco A constituiría el gravamen principal, mientras que el préstamo hipotecario del Banco B constituiría el gravamen subordinado. Aunque se utilice esta terminología, se aplican las mismas normas de prioridad y reembolso de los préstamos.
¿Qué ocurre con su crédito tras una ejecución hipotecaria?
El registro de una ejecución hipotecaria permanece en su informe crediticio durante siete años a partir de la fecha del primer impago de la hipoteca que dio lugar a la acción de ejecución hipotecaria. Además de la pérdida de la vivienda, puede tener efectos negativos duraderos en el crédito del prestatario hipotecario y en su capacidad para obtener un nuevo préstamo.
¿Qué es el pago por ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es simplemente el cierre de un préstamo hipotecario mediante el pago de la totalidad de la cantidad prestada en una sola suma global. Forma parte del proceso normal de préstamo hipotecario y le permite pagar la cantidad prestada antes del calendario de EMI. Usted puede optar por una ejecución hipotecaria, incluso después de haber hecho algunos pagos EMI.
¿Cómo puedo eliminar una ejecución hipotecaria de mi informe crediticio?
Para eliminar las ejecuciones hipotecarias de su informe crediticio es necesario presentar una impugnación ante cada una de las tres principales agencias de crédito. Estas agencias tienen derecho a desestimar cualquier disputa que consideren frívola. Las agencias de crédito examinan la comunicación y las pruebas de cada impugnación antes de considerar que merece ser tenida en cuenta.
¿Se puede ir a la cárcel por una ejecución hipotecaria?
En un estado que utiliza un proceso judicial, la ejecución hipotecaria comienza con la presentación de una demanda por parte del prestamista para cobrar la deuda pendiente del prestatario. Sin embargo, veintidós estados permiten al prestamista o banco iniciar una ejecución hipotecaria sin pasar por un proceso judicial. En algunos estados existen ambos procesos.
Después de que el prestamista haya tomado posesión de la vivienda y el prestatario haya abandonado la propiedad, el prestamista vende la propiedad, a veces en una subasta o a veces a través del mercado inmobiliario convencional. El producto de la venta se destina a pagar el principal del préstamo hipotecario y los intereses devengados.
En treinta y ocho estados de EE.UU., el propietario sigue siendo responsable de cualquier deficiencia, es decir, cualquier cantidad del préstamo que no se pague con el producto de la venta de la propiedad. En estos estados, el prestamista puede interponer una demanda contra el prestatario para recuperar el importe del préstamo que quede impagado por la venta de la propiedad. El prestamista puede obtener una sentencia por deficiencia, con la que el prestamista puede perseguir los activos del prestatario distintos de la propiedad que era la garantía del préstamo para satisfacer la deficiencia del préstamo.
Condonación de deudas por ejecución hipotecaria
El administrador de su préstamo es la empresa que gestiona su cuenta hipotecaria, y puede ser o no la empresa que emitió o es actualmente propietaria del préstamo. El administrador del préstamo está obligado a ponerse en contacto con usted (o intentar hacerlo) por teléfono para hablar sobre la “mitigación de pérdidas” a más tardar 36 días después de su primer pago atrasado, y dentro de los 36 días de cualquier pago atrasado posterior. La mitigación de pérdidas es el proceso por el cual usted y su prestamista trabajan juntos para tratar de evitar la ejecución hipotecaria.
En un plazo de 45 días tras el impago, el administrador debe notificarle por escrito sus opciones de mitigación de pérdidas y remitirle a alguien que pueda ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria. En general, su administrador no puede iniciar la ejecución hipotecaria hasta que usted se haya retrasado al menos 120 días en sus pagos.
Para subsanar el impago y evitar la ejecución hipotecaria, debe pagar la totalidad del importe vencido en la fecha indicada en la carta de incumplimiento, junto con los intereses atrasados, los recargos por demora y las sanciones. Si no lo hace, y no ha encontrado otra solución, es probable que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria. En general, usted debe estar atrasado en los pagos durante al menos 120 días antes de que pueda iniciarse una ejecución hipotecaria, por lo que su prestamista probablemente enviará una carta de incumplimiento cerca del 90º día de mora.
Cómo reclamar los fondos sobrantes de una ejecución hipotecaria
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Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro acreedor prendario, obtiene la rescisión del derecho equitativo de redención de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por ministerio de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico)[2].
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Por lo general, el titular de la hipoteca puede iniciar la ejecución hipotecaria en un momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente algún período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En EE.UU., por ejemplo, dos de ellos -a saber, por venta judicial y por poder de venta- son ampliamente utilizados, pero otros modos son posibles en algunos otros estados de EE.UU..