Cómo reclamar los fondos sobrantes de la ejecución hipotecaria
Muchos prestatarios que se enfrentan a dificultades financieras no son conscientes de que los prestamistas suelen estar dispuestos a trabajar con ellos, a veces ofreciendo soluciones como modificaciones de préstamos. Una de las peores cosas que pueden hacer los prestatarios que se enfrentan a una ejecución hipotecaria es ignorar a su prestamista.
“Los prestamistas hipotecarios suelen estar dispuestos a trabajar con los prestatarios para recibir algún tipo de pago mensual”, dice Michael Foguth, presidente de Foguth Financial Group en Brighton, Michigan. “Pueden modificar sus pagos mensuales para que sean más asequibles para usted”.
La ejecución hipotecaria se produce cuando el banco o el prestamista hipotecario toma posesión de la propiedad que está en mora, a menudo en contra de la voluntad del propietario. Su contrato hipotecario establece que si usted deja de hacer los pagos de su préstamo, el banco puede reclamar la propiedad mediante la ejecución hipotecaria.
Los prestatarios que se retrasan en el pago de su hipoteca suelen pasar por una serie de pasos antes de enfrentarse a la ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es el resultado de romper el acuerdo de pago con su prestamista y no hacer arreglos alternativos para el pago, como una modificación del préstamo.
¿Se puede ir a la cárcel por una ejecución hipotecaria?
Estar de cabeza es mucho menos común ahora que en la última recesión. Durante la crisis inmobiliaria de 2008, muchos prestatarios se sorprendieron al saber que su casa estaba valorada en menos de lo que habían pagado por ella, dice Jackie Boies, directora senior de servicios de vivienda y quiebra de Money Management International, una organización de asesoramiento sobre deudas sin ánimo de lucro con sede en Sugar Land, Texas.
Los mercados de la vivienda pueden ser impredecibles, y hay varios factores que hacen que el valor de la vivienda suba y baje, como el aumento de las tasas de interés, las altas tasas de ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto en su área, y los desastres naturales, dice Boies. Sin embargo, las hipotecas bajo el agua suelen producirse durante una recesión económica en la que el valor de la vivienda cae, a veces en un gran porcentaje.
Además del descenso de los precios de las viviendas, los propietarios pueden encontrarse en esta situación financiera cuando compran casas con poco o ningún dinero de entrada o piden un préstamo contra la mayor parte o la totalidad del capital, dice McBride.
“Tenga en cuenta que incluso un precio de la vivienda estancado puede dejarle en una situación de desventaja si desea vender la casa poco después, porque los costes de transacción de la venta podrían compensar con creces el poco capital que tiene”, dice.
Cuánto tiempo después de la ejecución hipotecaria puede el banco demandar por deficiencia
Se registrará un Aviso de Incumplimiento contra su propiedad y se enviará por correo certificado con acuse de recibo al propietario de la vivienda y a cada garante o avalista de la hipoteca. El Aviso de Incumplimiento debe describir la deficiencia e incluir (1) la información de contacto de una persona con autoridad para negociar una modificación del préstamo, (2) la información de contacto de al menos una agencia de asesoramiento en materia de vivienda aprobada por el HUD a la que el propietario pueda dirigirse para obtener asistencia, y (3) la información de contacto del Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias. La notificación de impago también debe publicarse en la propiedad dentro de los 3 días siguientes al registro. Esta norma se aplica a todas las residencias unifamiliares o pequeños complejos que tengan 4 o menos unidades (en una de las cuales debe vivir el propietario).
El prestamista debe esperar al menos 30 días tras el impago de la primera cuota de la hipoteca para enviarle una carta en la que le informe del derecho del prestamista a ejecutar la hipoteca y le ofrezca una lista de alternativas de ejecución. Si el propietario de la vivienda no resuelve el impago en los 90 días siguientes, el banco puede registrar una notificación de impago. Además, según las nuevas directrices de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, la notificación de impago puede registrarse no antes de 120 días después de que el propietario incumpla.
¿La ejecución hipotecaria pondría fin a cuál de los siguientes casos?
Las ejecuciones hipotecarias son aquellas en las que una parte no puede completar el pago y el prestamista ejecuta la propiedad para recuperar el dinero que aún no se ha pagado. Por ejemplo, una persona compró una casa pidiendo dinero prestado a un banco o a una compañía hipotecaria. Pagaron la hipoteca durante algún tiempo, sin embargo, en algún momento antes de que terminaran los pagos, ya no tienen el dinero para pagar el pagaré. Es entonces cuando el prestamista tendrá que ejecutar la hipoteca de su propiedad para recuperar el dinero que no se les ha pagado.
Por su parte, la ejecución de los impuestos sobre la propiedad, también conocida como Tax Lien Foreclosure, consiste en que el gobierno ejecuta la propiedad de una persona cuando ésta no puede pagar sus impuestos sobre la propiedad. Si la persona no paga sus impuestos sobre la propiedad durante un determinado periodo (el periodo mínimo de impago de impuestos sobre la propiedad es de 3 años en Michigan), el gobierno embarga su propiedad y luego la vende para recuperar la cantidad de impuestos que no se ha pagado (independientemente de otros gravámenes o hipotecas contra la propiedad).
